집값 수퍼사이클 여전히 진행중

작년 10월 기사이긴한데 제목이 수퍼사이클, 즉 수십년간에 걸쳐 일어나는 주기적 변동이기에 몇 달 지난 지금도 기사의 내용 유효하다고 판단되어 정리해 올립니다.

자 그럼 그래프 볼까요. 우선 선진국 주택가격 인덱스. 2차대전 이후 베이비부머의 등장으로 완만한 성장세를 보이다가 여러 복합적 요인으로 계속 상승중. 2010년경 GFC (Global Financial Crisis)에 잠시 주춤, 그리고 최근 코로나로 한 번 주춤했지만 성장은 지속되고 있다.

복합적 요인으로 상승중이라 했잖아요. 그 첫번째 요인으로, 특히 미국을 위시한 서양 선진국에서 나타나는 상황인데 주택 융자(mortgage)가 장기 고정금리(fixed rate, not variable rate)여. 그래서 GFC때의 sub-prime mortgage같은 특수한 경우를 제외하고 가계 수입에서 차지하는 대출금 상환 비율이 거의 일정함. 코로나때는 유동성이 풀리어 비율이 더 낮아졌어. 코로나때 영세 상인 죽네죽어 했지만 유동성은 조용히 증가하고 있었고 아래 그래프 보듯 주택 융자자들에게는 오히려 상환을 더 앞당길 수 있는 기회를 준 샘. 이코노미스트는 또 평하기를, 장기적으로 가계의 가처분 소득이 증가하여 주택가격 올라도 그만큼 낼 여력들 있겠다 이거지.

그 다음 요인. 도시 집중화와 이로 인한 인기 주택의 가격 급 상승. 이코노미스트가 꼬집어 말했다. 일본, 터키, 한국의 경우 수도(서울, 도쿄, 앙카라인데 문맥상 이스탄불로)에 생기는 신규 일자리가 지방 도시를 웃돈다고. 아래 그래프가 그 증거.

도시의 매력은 기반시설의 충실도와 밀집도로 역시 확인 가능하다. 아래 표는 영국 도시들에 차 갖고 다닐때 시속 점점 떨어져가는 것을 보여주지요. 엥, 코로나때는 차량 없어서 더 시속 빨라져야 되는거 아닌가 하실텐데 그래프 설명에 나와 있듯이 그 때는 조사 표본 자체가 작아 정확한 통계수치가 성립 안 된것 같으요.

그래서 정리하면 장기 고정금리, 가계 소득 증가, 도시 인프라 확충과 그로 인한 인구 밀집으로 주택 가격은 앞으로도 우상향할 것이 확실하다는게 이코노미스트의 분석이옳습니다.

끝.

엄머 이번호도 쫌 아쉽죠? 그래서 호주쪽 상황 한 번 보기로 합니다. 내가 중국어 공부용으로 경청하는 호주 주재 중국인 부동산 유투브 채널 내용 간단 정리하께요. 중국어 채널 제목 澳房策(아오팡처)= 호주 부동산 대책. 진행자는 알렉스. 시드니대 회계학 졸업.

이 사람, 자기도 이민자면서 이제 이민자는 그만! 을 외치는 우파적 경제평론가다. 오늘 본 방송에서는 지난 사분기 GDP, 인플레이션, 실업률 등을 놓고 호주 망했네, 이러다 아르헨티나 꼴 나네, 정부 꼴통이네, 이런 얘기들을 해 댔는데 주택 부문에 있어서는 가격이 너무 올라 일반인이 호주에 집 살려면 평균 17년, 시드니에 집 살려면 무려 46년 걸린다는 통계를 갖고와서 보여주었다.

그리고 최근 1-2년간 가구당 가(可)처분소득 감소가 주요국 중 최저라고. 아래 그래프. (사진은 호주 총리 알바네즈. 노동당. 즉 이민 환영 서민 복지 우선. 경제 성장 주춤. 인디안 …. and a bit of chinese 득실득실)

그래도 호주인들이여 No worries, easy easy. 감소의 폭이 컸다는 거지 소득자체는 다른 나라들보다 월등히 높아요. 다시말해 전교 5등하다가 10등으로 떨어져서 50%하락! 큰 거 같지만 그래도 성적 양호하다고 봄.

마지막으로 진행자가 울부짖는 워메 호주 인디안 타운 되얐어~의 통계. (미안해 인디안들) 이들은 번식력이 중국인에 비해 두 배 이상 강하고 (출산율 더블) 영어를 잘 하니 (허풍도 겁나 잘 침) 펄벅 소설 대지(大地)에 나오는 메뚜기 때 습격처럼 호주와 캐나다에 몰려들고 있다. (미국 영국도 curry flavor, stronger! 는 마찬가지 일 것 같어요) 아래 그래프 잘 안 보이죠? 왼쪽부터 인도, 중국, 네팔, 필리핀, 베트남, 파키스탄, 태국, 스리랑카, 콜롬비아, 브라질 순으로 호주 이민자 유입. 참고로 한국인은 대략 10만명 내외로 통계에 나타나지만 워킹홀리데이, 관광객들까지 치면 시드니 시내에서 한국말 바로 들리는 수준으로 꽤 있다.

에이, 이 글 쓰다보니까 또 신세한탄하고 말았어. 이러니 저러니 해도 호주가 최고란 말이야 엉엉. 내가 뭐한다고 15년 전에 시드니에서 일본으로 넘어와 친구하나 없는 무인도 속 로빈슨 크루소, 창살없는 감옥 유배 생활을 하고 있나. 내가 누누히 얘기했지. 마치 1970년대 멋모르고 조총련 꾀임에 넘어가 북송선 탄 재일교포들, 내가 그 꼴이라고. ㅎㅎ 약간 과장이고요. 근데 정말 외롭긴 외로워. 그 기생충 영화 있지요. 마지막 장면 송강호가 지하실로부터 정원의 야외 등을 향해 모르스 부호를 쏘며 아들에게 나 데려가다오를 전하는 부분요. 내 얘기 하는줄 알았어.